Яндекс.Метрика

Договор долевого участия по Федеральному закону №214: что нужно знать дольщику

25 августа 2016 г.

Долевое участие в строительстве появилось в Аргентине в 80-х годах прошлого века, и с тех пор завоевало достаточно неоднозначную репутацию. С одной стороны покупателю очень выгодно оформить рассрочку от девелоперской компании и выплачивать равные платежи. Но здесь есть свои подводные камни, о которые разбивались надежды на собственное жилье многих дольщиков: покупка несуществующих метров, низкое качество застройки, задержки со сдачей в эксплуатацию, продажа жилплощади нескольким покупателям, откровенное мошенничество – подобных проблем действительно много, и с ними сталкивались сотни покупателей. Именно Федеральный закон №214-ФЗ стал успешной попыткой законодателей упорядочить рынок долевого участия (далее – ФЗ 213).

Как оформить договор на квадратные метры

На сегодняшний день покупку жилья на этапе строительства стоит проводить только по договору долевого участия. Поэтому если застройщик предлагает предварительный договор купли-продажи, все объекты, которые он построил можно вычеркивать из списка рассматриваемых.

Преимущество ФЗ 214 в том, что он обязательно должен проходить процедуру государственной регистрации, поэтому законная продажа 2-3 покупателям уже становится невозможной. Но именно законная. Конечно, ее можно продать по незаконному договору, который не нужно регистрировать в государственных органах. И в этой ситуации преимущество всегда будет на стороне дольщика, который оформил договор долевого участия согласно ФЗ 214. Хотя можно и не избежать судов.

Основные пункты договора, которые делают его действительным:

- предмет, т. е. жилплощадь, которая покупается

- срок передачи готовой жилплощади продавцу;

- стоимость, порядок расчетов;

- гарантийный срок;

- также в договоре необходимо указать, какие способы применяет девелопер для гарантии по договору

Если же договор не был заключен по всем этим пунктам, то все, что вы сможете по нему получить – уплаченные вами деньги. Но в нынешней ситуации и при росте цен на недвижимость, после возможных судебных разбирательств с застройщиком (если вы захотите отказаться от покупки жилья или застройщик не выполнит свои условия), вряд ли за полученные деньги вы сможете купить такое же жилье. Поэтому перед заключением договора обязательно ознакомьтесь с условиями и проконтролируйте, чтобы все эти пункты были обозначены.

Раньше договор на покупку квартиры можно было оформить на любой стадии строительства и недобросовестные застройщики собирали деньги с доверчивых граждан за еще несуществующие квартиры (в проекте или на бумаге). Частыми были случаи, когда строители продавали квартиры при неутвержденном проекте или отсутствии разрешения на строительство или аренду участка.

С появлением ФЗ 214 правила игры изменились, и теперь застройщик перед продажей квартир по ДДУ должен:

- получить разрешение на строительство, которое должно подтверждаться соответственными документам

- опубликовать проектную декларацию на объект

- оформить документы на покупку или аренду земельного участка

Застройщик должен обнародовать все документы, чтобы каждый потенциальный покупатель мог с ними ознакомиться, самостоятельно убедиться, что планируемый объект действительно будет строиться, а также оценить его преимущества и недостатки.

Как проконтролировать девелопера

Согласно ФЗ 214 передача жилой площади должна состояться в срок, указанный в договоре. В противном случае дольщик может потребовать устранить этот недостаток, снизить стоимость жилья, возместить затраты на ремонт или заплатить штраф. При этом закон не касается имущества жилого дома, и если покупатель обнаружит трещины в стенах, то привлечь застройщика к ответственности будет сложно.

На практике, конечно, все сложнее, чем на бумаге. К примеру, если параметры квартиры, указанные в договоре, отличаются от реальных, покупатели часто закрывают глаза на это, лишь бы поскорее получить заветные ключи от квартиры. Если качество застройки действительно невысокое – получить компенсацию или заставить застройщика заплатить штраф будет сложно. А если строительство задерживается на годы, то покупателям приходится ждать, ведь вряд ли уже получится купить аналогичное жилье за вложенные деньги. Все, что остается обычному покупателю, надеяться, что строитель порядочный и не станет прибегать к мошенничеству.

Как защитить собственные интересы

С одной стороны, ФЗ 214 защищает интересы дольщиков, но еще не служит поводом для того, чтобы покупать квартиры у кого попало. Поэтому в случае мошенничества со стороны строителя надеяться на выигрыш можно, но судебные издержки могут потребовать действительно много денег.

Прежде чем подписывать договор, не поленитесь почитать отзывы о застройщике, поинтересоваться его готовыми проектами, изучите недостатки и преимущества объекта. Не стоит полагаться на интуицию или доверие – в строителе нужно быть твердо уверенным, даже если он предлагает ну очень заманчивую цену на квартиры. В данной ситуации лучше всего привлечь агента по недвижимости, который подскажет вам, какие застройщики более надежные, как правильно оформить документы и на что обратить внимание при выборе квартиры. Уж лучше оплатить услуги профессионального агента по недвижимости, чем потратить впустую массу денег на бесперспективный долгострой или потерять деньги из-за мошенничества застройщика.